原报道丨中介冬天与链家资本城墙

ca888亚洲城娱乐研究院

2018-11-26 19:01

  • 链家令人眼花缭乱的市场动作,让自身短短几年间就蹿升为业内的龙头企业,但成绩斐然的背后,需要极高的运营成本加以维持。

    ca888亚洲城娱乐 地产中介之间的战争硝烟,往往是围绕“中介费”而弥漫开来的。苏宁小店曾喊出9999元中介费的方案,爱屋吉屋也曾打出互联网中介的概念,中介费率只需0.5%……

    竞争者们的每一个动作,都会引起市场上的一阵骚动。

    近日,上海链家上调二手房交易中介费率的事件也受到了一系列的关注。其宣布自11月15日起,中介费从2%上调至3%,其中买方需付2%,卖方付1%;这改变了以往买家卖家各付1%的标准。

    面对外界的纷纷议论,链家上海对外发声称,二手房交易流程复杂、周期长、风险大;与成熟市场相比,上海的中介市场长期处于低费率竞争、低服务质量和捆绑乱收费等状况,消费者体验较差。此次提佣后,上海链家将全面提升包括客服响应体系、安心服务保障等方面,优化服务品质。

    今年以来,二手房市场成交量增速放缓,地产经纪行业的日子过得有些拮据,维持资金运转成为他们生存的主题之一。非常之时,中介们主动求变,于是减少人力费用的“节流”措施悄然登场,链家也祭出了提高中介费率的“开源”之举。

    而近来贝壳与自如屡屡传出在境外IPO的消息,更让人相信左晖有冀图通过分拆上市补充流动资金的心思。毕竟,自如管理公寓数量逾70万间、估值逾200亿元,贝壳平台则拥有庞大房源数据,仍有机会获得资本青睐。

    中介众生相

    2018年,随着ca888亚洲城市场全国范围内限购令的密集出台、信贷环境的不断收紧,住房尤其是二手房的成交量出现较大程度的下滑。由此,各地掀起了房产中介的关店潮,业内“寒冬来临”的论调随之铺展开来,并在10月初上海中原地产的一封降薪公开信中达到高峰。

    彼时公开信中提到,上海中原所有岗位的全勤奖暂时取消;通讯津贴、工龄工资、车贴调整为减半(五折)发放。此外,多部门的佣金比例也调减至八折,同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度等。

    信中点出了降薪的具体原因:“近期整体市场交易量持续偏低,一手分销业务的爆单率素来偏高,收佣周期又特别长;二手中介和新房代理业务又近乎荒废。”

    显然,上海中原“降薪”是主动采取节流措施应对漫长寒冬,降低营运成本,尽可能地避免大规模裁员与关店行为。数据显示,今年以来,上海二手房成交量起伏较大,并徘徊于低位;在前10月中,有7个月的环比增速为负值。

    数据来源:ca888亚洲城娱乐整理

    尤其是受国庆假期影响的10月份,上海二手房成交总量11990套,环比大幅减少14.31%;二手住宅均价53630元/㎡,环比下跌1.13%。在此背景下,中介普遍反映,10月份上海二手房业务有所下滑,而据称上海中原10月的业绩降幅也在7%左右。

    同样在上海,链家也受到了市场的影响。长居于上海中介市场份额榜首的链家,虽然成交量呈季节性波动,但于9月份,上海链家的市场占有率已增至28.39%。不过进入10月份,上海链家的成交量大幅下跌至2044套,为近几个月的最低值,市场占有率也降至22.78%。

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    逆势之下,上海链家于11月中旬提高了中介费率。合硕机构首席分析师郭毅对ca888亚洲城娱乐表示,目前受到调控的影响,二手房市场出现了一个短周期的去化压力,上海链家运营情况可能也不是很理想,所以需要更高的收入来对冲经营成本。

    事实上,上海市场的情况是全国整个行业的缩影。

    由于大环境的不景气,再加上较长的交易周期使得回款难度加大,下半年以来杭州、成都、南京等城市,房产中介出现了一波又一波的关店潮。而与此同时,各主体之间的合作与竞争的戏码也并没有停止,反而愈演愈烈。

    4月份,链家的“贝壳找房”上线,引起了业内的轩然大波。在我爱我家集团董事长兼CEO谢勇口中,贝壳找房是“一家自称是平台的企业,既做线上,又做线下,既当裁判员,又当运动员”的存在。

    6月份,58同城拉上中原、我爱我家、麦田等二手房中介正式组建“真房源联盟”。58同城承诺只做平台,永不自营。显然,面对链家平台化的攻势,58势必要建立起自己的护城河。

    近几年,左晖不遗余力地投入资金发展链家的规模,将链家推向了行业的聚光灯下,这使得中介业内龙头之间的竞争,总少不了链家的身影。

    链家资本城墙

    从2014年开始,链家就屡获资本的青睐,迎来了大规模的融资。

    2016年4月,链家完成60亿元B轮融资,领投方为华兴资本旗下华晟资本,高瓴资本、百度和腾讯等众多机构作为战略投资方参与,此轮融资后链家的估值为330亿元。

    时隔9个月,融创以26亿元的价格投资链家,持股比例为6.25%。照此计算,链家的估值升至416亿。紧接着于2017年4月,万科以30亿元投资链家,获得链家的股权,但未透露持股比例。

    据ca888亚洲城娱乐不完全统计,若加上今年1月份上交所披露的60亿公司债,近年来链家的融资总额已达到200亿元左右。

    有了大量的资金做支撑,链家踏上了规模的扩张路途。仅2015年,链家就至少完成了10宗并购,其中涉及成都伊诚地产、上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、广州满堂红、高策经纪等。

    今年1月份,链家宣布启用旗下品牌“德佑”开展特许经营业务,先期进入成都、重庆、

    大连、杭州等10个城市。为此,链家还成立了德佑事业部,由北京链家副总经理祁世钊担任总经理,并宣布未来三年内,计划布局30个城市,开店5000家。

    在链家门店数量水涨船高的同时,它还派生出了各种新业务,包括长租品牌自如、与万科合资的装修公司万链等,其中自如目前也正以极快的速度在扩张。

    “链家系”之外,酝酿许久的“贝壳找房”也于今年上半年上线。自上线以来,贝壳找房已进驻全国91个城市,入驻合作新经纪品牌超过70个,连接15000家经纪门店。

    令人眼花缭乱的市场动作,让链家短短几年间就蹿升为业内的龙头企业,但成绩斐然的背后,需要极高的运营成本加以维持。

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    此前链家的投资计划书显示,2014年,链家营业收入为39.3亿元,净利润为4.1亿元;以此计算,净利率超过10%。但到了2015年,链家虽然经过一轮扩张之后营收额达到155.2亿元,接近前一年的4倍,但净利润仅为5.5亿元,净利率下降至3.5%。

    直至2017年,链家的营业收入降为132.8亿元,净利润为2.66亿元,净利率为2%。营收的波动,净利率的不断下滑,表明链家在对外扩张中,面临着较大的业绩压力,而这或许也是它提高中介费率的原因之一。

    估值博弈与投资者

    投资方追求的,是资本投入之后获得真金白银的收益。正如链家早期的投资人复星,它于2010年对链家进行注资,直到2016年,复星以持有链家的1.7%股份,盈利5.1亿元实现顺利退出。

    另据ca888亚洲城娱乐查阅相关资料获悉,截至2017年底,链家总资产为224.01亿元,总负债为96.84亿元;而融创持有链家股份比例为6%,其于2017年投资链家的收益为1,488万元。

    在考虑投资收益的过程中,估值往往成为投融资双方难以避开的话题,惟有相互认同一个估值,交易才能达成。今年10月份,就有消息称私募股权投资公司华平投资退出了链家的融资计划,认为链家的估值过高。

    据悉,链家希望能以130亿美元估值融资20亿美元,潜在的投资者包括腾讯以及华平投资。华平投资此前一直在与链家沟通投资5亿美元的事宜,但即使链家提出以低很多的估值进行融资,华平投资还是觉得存在估值泡沫。

    市场人士对ca888亚洲城娱乐表示,投资人对链家的认可,主要源于它的房源数据。链家的房源数据目前已累计投入4.5亿元,囊括了全国36个城市的7500万套真实房源,拥有1200TB数据量。

    但目前左晖持有链家的股权已从开始的九成多降至38.88%,如果要继续融资的话,他的股权会被继续稀释;而且前期的快速融资,加上房产经纪的商业逻辑并没有得到资本市场投行逻辑的青睐,链家很难继续做高估值。

    而为支持贝壳找房,链家为其输出了大量的技术和管理团队。同时,链家、德佑、自如等“链家系”品牌也率先入驻贝壳。

    总而言之,目前链家的股东多达37位,里面包含万科、融创、腾讯、百度、新希望投资集团、单一刚等;在多位投资者的注视下,链家的归途就是踏入资本市场的大门。

    有市场消息称,链家在2016年4月B轮融资时,与投资人签订了“对赌”协议:若公司(链家)未能在B轮交割日后5周年内完成IPO,投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%(单利)的回报。

    尽管链家的高管一直对外强调并无明确的上市时间表,近日贝壳大中华南区COO张海明也向媒体表示“如果未来链家和贝壳谁要上市,那么肯定是贝壳上市”,但面对规模的诉求、资金的压力,以及投资人的殷殷期待,左晖不能说没有压力。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。​

    撰文:曾树佳

    审校:欧阳颖

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